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过往房地产行业特征及房企主流发展模式

1998年中国取消住房实物分配制度，房地产行业才正式开始市场化发展。截至目前，房地产行业已经历了两大发展阶段，目前正进入第三阶段，如下图所示：

1、第一阶段的总体特征

时间：1998-2008年

（1）行业总体特征：

●高速增长：其中2001-2008年房地产开发投资平均年增长率为25.1%，商品房销售面积平均年增长率为18.2%。

●城市化驱动：1998年城市化率为33.35%，2008年城市化率为46.99%，城市化率平均每年增长1.36%，该阶段为城市化加速发展期。

（2）房地产企业总体经营特征：

●资源驱动：企业重点运作土地与资金资源，同时通过跨区域发展拉开事业格局，扩大规模，如金地集团、富力、龙湖北上京城。

●以住宅开发为主流模式。

●粗放式发展：此阶段除了少数标杆房企具备精细化管理能力及较高的专业水平，大部分房企管理粗放，专业能力较差。

2、第二阶段的总体特征

时间：2009-2017年

（1）行业总体特征：

●中速发展：行业增速下降，2009-2017年房地产开发投资平均年增长率为15.4%，商品房销售面积平均年增长率为11.9%。

●资金驱动：此阶段房地产有两轮大行情，分别为2009年与2016年，背后最重要的驱动要素为资金，从下图的M1、M2数据图中可以很容易看出来。

2008年四季度，为应对国际金融危机，中国启动了四万亿投资计划。

2015年6月，在去库存的战略背景下，房企再融资与公司债开启，资金入市；同时，2015年国家推出了棚改三年计划，并且提出棚改货币化安置的理念，2015年与2016年，棚改货币化安置比例分别达到30%和49%，大量的棚改资金从供给端与需求端推动了楼市的繁荣。

●市场周期波动更为明显，如下图所示：

（2）房地产企业总体经营特征：
●市场驱动：通过把握房地产市场周期，依托市场大行情，大量房企实现了规模快速扩张，典型的有旭辉、中梁地产、祥生地产、阳光城等，房地产百强的门槛亦快速提高。

●主流模式：高杠杆高周转支撑下的规模扩张+多元化探索。高杠杆高周转成为众多房企的经营模式，如碧桂园等，同时金融危机后，部分房企开始探索新业务转型，希望培育第二增长曲线。

●管理创新与专业能力建设：为了支撑规模增长的战略目标，众多房企尝试采用合伙人制、跟投机制、专项激励、阿米巴模式等来激励员工，同时持续提升专业能力。

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房地产行业正步入新阶段

自2017年党的十九大提出“房住不炒”的要求以来，房地产行业发生了根本性变化，正步入新的发展阶段。房地产行业的重大变化体现在两方面：

1、政策与市场层面
过往房地产起着重要的拉动经济增长的作用，当经济增长面临压力的时候，国家对房地产调控放松，通过房地产市场繁荣来推动经济增长，呈现出“经济—房地产”之间的反复循环，如下图所示：

上述“经济—房地产”循环从根本上推动了国内房地产市场周期波动，并产生了几轮大的行情。

但是，十九大后，“经济—房地产”之间的循环怪圈被打破，不管经济增长面临多大的压力，政府均坚持不将房地产作为刺激经济的手段，坚持房住不炒。“房住不炒”将成为长期的住房制度安排。尤其本次新冠肺炎疫情期间，已有多地房地产松绑政策被叫停，由此可见政府坚持房住不炒的决心之强。

由此，我们判断未来将难有全国性爆发的房地产大行情，同时，在“因城施策”的政策指导下，全国房地产周期波动会被熨平，取而代之的是都市圈、城市、城市内部板块将呈现房地产周期波动与板块轮动特征。

2、金融层面

2018年以来，房企融资的各个渠道被全面精准收紧。

近两年，国内货币政策由严格去杠杆向结构性宽松转变，加上本次疫情影响，预计未来一段时间货币政策相对宽松，但是国家对资金投放方向始终是明确、一致的：引导资金支持战略性新兴产业、制造业及小微企业发展，限制资金进入房地产领域。

尤其今年8月20日，中国住房城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，提出“三道红线”要求。“三道红线”根据房企负债情况分类管理，避免资金流入高负债房企（一般是高周转企业），短期客观上为房企投资降速，实现防风险目标，长期来看，“三道红线”将促使房企减少挤占社会融资规模，促进实体经济发展。

由此，我们判断房地产企业在较长时期内将持续面临去杠杆、紧缩的金融环境。

我们整体判断国内房地产行业进入新的第三发展阶段，具体特征如下：

1、行业总体特征：
●增速变缓直至低速，行业进入成熟期：行业增长进入平台期，增速总体而言逐渐放缓，同时竞争日益激烈，行业整体盈利水平下降。

●人口驱动：行业增长更多的受适龄购房人口数量变动的影响。

●政策调控：融资受限，现有调控政策逐步向建立长效机制过渡。

●周期波动：市场整体周期性被熨平，而区域、微区域的周期性依然存在。

2、房地产企业总体经营特征：
●能力驱动：过往房企依靠某一或某几种独特能力或资源、依靠市场红利就能快速发展获利的时代已一去不复返，房企需回归经营本质，练好内功，系统化提升综合能力，建立起自己的护城河，以应对更为复杂的外部环境。

●均衡型高质量发展模式：在新的政策、市场、金融环境下，房企过往高杠杆高周转追求快速增长的模式将面临很大的风险，面向未来，房企需采取均衡型高质量发展模式。

房企需采取均衡型高质量发展模式

“均衡型”体现在三方面：
1、能力均衡。

2、目标均衡：

（1）设计合理的增长速度，既要防止增速过高加大经营风险，又不能增速过低导致企业发展落伍；

（2）战略目标需具有多层次及多维度，既要考虑当前需要，又要兼顾长远发展，既要有战略性目标，又要有财务性目标与管理性目标。

3、资源配置均衡：新老业务要有合理的资源配置安排，一方面不能急于开拓新业务而拖累老业务，另一方面对新业务发展要有一定的投资强度，以推动公司业务转型升级。

“高质量”体现在：实现规模、利润、风险控制（核心是现金流安全）三者的有机平衡，稳健中求发展。